"

一、婚前购买房产份额如何认定

在现实生活中，男女婚前购买房产而最终却结婚不成的情况比比皆是，分手后共同购买的房产任何确定各自的份额，如何进行分割就是个头痛的问题。那么婚前购买房产份额如何认定，这里主要讨论婚前购买房产且登记在两人名下的问题：

（一）婚前购买房产产权登记为两人，两人的份额如何区分

根据物权法的相关规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

（二）婚前购买房产，一方未出资但产权登记为两人，份额应如何区分

有协议的按协议处理，没有协议的，应考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10％到30%的份额为宜。

二、哪些房产离婚时是不能分的

（一）以孩子名义买房 离婚时不能分割

父母将所购房屋无偿登记在未成年子女名下，实际上是父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系成立。

根据法律规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。所以，以未成年人名义购房且房产证上的名字是未成年人的，产权人只能是该未成年人。

（二）用他人身份购房离婚时不能分割

物权法规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权归属的，所以，以他人身份购房虽然当时可能获得了一些利益，但是在离婚纠纷时就会直接导致房屋无法分割。

（三）买二手房未过户 离婚时不能分割

在离婚财产分割中，对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致，法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。

（四）受赠、继承未过户 离婚时不能分割

配偶一方的父母去世后未进行遗产分配，而该房屋的产权人也一直未变更。在这种情况下进行离婚诉讼，另一方就无法保护应得的权益。

（五）只有使用权没有所有权 离婚时不能分割

只有使用权没有所有权的房屋一般指承租的公房，既包括直管公房，又包括自管公房。对于直管公房而言，夫妻双方都有平等的承租权；而自管公房，出于房屋资源管理的角度出发，产权单位往往只限定本单位职工才有权承租，并对使用期限会做出种种限制。